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专家小产权房开闸会导致房价下跌地方不乐意

发布时间:2020-07-20 16:52:46 阅读: 来源:烘干机厂家

近段时间以来,有关小产权房可能转正的猜想,让不少城市中的小产权房彻底火了一把。刚刚闭幕的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。

此前,一份由国务院发展研究中心公布的“383方案”中提到:对已经形成的“小产权房”按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。“小产权房转正”的风声也随之再起。

话题一

缘何备受青睐

受“小产权房转正”等利好消息的刺激,北京周边的多个小产权房价格出现上涨,其中通州区太玉园小产权房最近一月更是上涨千元以上。而之前深圳的媒体报道,深圳的小产权房市场也暗流涌动,不但价格有所上涨,“小产权房”有望转正甚至成为一些中介推销的理由。小产权房为何如此受青睐?另外,小产权房究竟能买吗?

薛建雄:“383方案”中提到的“补缴地款,有条件转正”的内容,引起了热议。但是在这其中,炒作的意味较为浓重。正如此前的上海自贸区效应那样,不少房产中介以及开发商都借此来炒作。但实际上,自贸区周边房价和小产权房的价格,并没有出现特别领先市场的表现。

张文德:小产权房备受青睐的主要原因有:第一,平民百姓的收入增长赶不上房价的快速增长幅度;第二,大家对于房价增长的预期,大部分人还是看涨,或者害怕一涨再涨。所以,即使没有足够的钱来买商品房,也要及早冒一定风险从其他渠道购买房子,如:小产权房。

“383方案”中提及的内容,更多地是解决历史遗留问题,也即是小产权房的存量问题,而不是鼓励建设与销售小产权房。房屋销售需要合法的程序保障。所以,房屋销售中介机构,以此政策为噱头,进行房屋的营销推广,对于购买者来讲,具有很大的风险。

购买风险主要体现在几个方面:房产管理部门基本不予小产权房登记,即不能合法化;对于小产权房,购买时,不能贷款,在购买后再次转让、户口迁移、孩子上学等多方面都不能办理相关手续。

郑宇洁:小产权房受到青睐的原因,最直接的有两个,一是价格低,可以满足一些经济能力上有困难的买家,因为他们的支付能力决定了他们的选择。二是之前的“383方案”中提到,小产权土地有可能转正,这样一来,让消费者们看到了较为乐观的前景。

但是,如今小产权房存在的问题,不是能不能买。而是它历史遗留下来的产权问题横在其中。买了小产权房后,必须承受相应的风险:小产权房能不能转正,什么时候转正?转正之后缴纳的土地转让金是怎么计算的?

所以购买小产权房或许能够获得短期的利益,但是长期来看,存在的风险值得警惕。

王丹青:小产权房所在的土地价格较为低廉。这是很多消费者对其感兴趣的原因之一。其二,十八届三中全会上,涉及到了土地产权出让的问题,让很多人看到了小产权房的调整空间和上升预期。

然而,不可否认的是,小产权房被用来买卖是违规的。它的存在处在国家政策的边缘,目前看来很难得到彻底解决。与此同时,还涉及到土地出让金的制定问题。这对于国家相关部门来说,也将是一个很大的难题。

话题二

方案“难产”为哪般

从2007年原建设部发布预警,提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后,小产权房的问题开始为社会所关注。虽然被认定违规,但整体解决方案始终难出,至今已经过去6年。那么,为何解决小产权房的方案始终难以出台?背后存在哪些利益问题?

薛建雄:农村土地集体所有制和城市建设用地国有制,是保障国家稳定的基本国策。在国家以“失业、养老、医疗”为主的社会基本保障网没有完全建立成熟之后,是不可能改变土地基本制度的。

在土改方面最有可能的是,建立社保与土地挂钩制度(给农民城镇社保后,将农地转城市建设用地)、集体土地与国有建设用地流转制度(因建设需要占用农地,在其他地方用同面积城市建设地换)、集体土地异地流转制度(现代农业大规模开发中,有些农民不愿离开土地,拿更方便有利区域的土地跟农地换)。用这三个制度来解决目前土地市场遇到的矛盾和困难,提升土地使用效率。

张文德:解决小产权房的方案始终难以出台的原因及困境主要在于:一方面,对于已经出售的小产权房,数量不在少数,虽然是违法建筑,但进行大规模强制拆除造成的社会影响太大;如果补缴土地出让金让小产权房转正,那么,补缴的金额标准如何确定是个难题,补缴金额过低,助涨不正之风,若要求补缴过高,购买者不买账。

郑宇洁:我国小产权房涉及的数目太多、范围太广,所以短期内,国家无法对小产权房的产权问题进行切实有效的解决。与此同时,小产权房的“转正”必然会对当地的房地产产生一定的影响,大规模小产权房开闸,甚至会导致当地房价的下跌。这样的情况,是很多对土地财政过于依赖的地方政府不愿意看到的。

而且小产权房本身就不具有合法的产权,在现有的国家土地制度的规定中,它要被“转正”还需要经历漫长的过程。这其中涉及到当地政府的利益问题,国家土地制度改革的问题,还有土地转让金的问题。

王丹青:首先,小产权房的“转正”必然会影响国家土地政策的执行。曾经的土地管理制度中,小产权房是不合乎规范的。其次,它对于房地产市场将产生一定的影响,如果小产权房被大规模入市,那么那些农村土地将进入房地产市场,大大提高了国家土地的供给量,这将对房地产市场产生极为有力的冲击。

话题三

该何去何从

数据显示,全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米,到目前,全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算,相当于全国有7000万套小产权房,以每户人家住三口人计算,相当于住了2.1亿人。对于如何处理小产权房的问题仍争论不休。究竟该如何根治小产权房?12下一页阅读全文

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