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惶惶10年中国楼市的温州教训

发布时间:2021-01-22 11:00:57 阅读: 来源:烘干机厂家

十一侠

1

2016年的8月末,上海的空气中流溢着浓浓的悲情。

8月29日,85对离婚夫妇挤爆了上海民政局,在过往的经验中,这本该是一个月的记录。一切都显得极不正常。

诡异之处在于,这本是悲戚之事,但离婚者却笑容满面地牵手走出,一边交待放好离婚证,一边商议该去哪里庆祝一下。

其实,在2016年的那个夏天,整个中国的气味都是不正常的。空气中充满着异味,如果仔细嗅一下,那是一种臭、腥、甜、苦等混合而成的气味。

美剧《行尸走肉》里的瑞克在医院独自醒来,走在亚特兰大空无一人的街道上时,闻到的就是这种气味。

世上之事,有果必有其因。

那一年,市场传言上海将在9月出台更严厉的调控政策,这导致上海的有志之士迅速行动,用假离婚来破除限购。

上海人使出了洪荒之力,也要让自己多背上一份负债。

房地产真是一个神奇的物种,在属于它的字典里,总是福祸相依,幸运和厄运永远都是亲兄弟。

月子弯弯照九州,几家欢喜几家愁!

三年前,同样是一个夏天。

江南的夏天总是多雨、湿热、潮,这在一个北方人看来,几乎是无法忍受的。

三年前是2013年,在那一年的7月,有超过1400对夫妻在温州民政局登记离婚,这也创下鹿城最伤感历史纪录。

同样是离婚,在上海就是喜剧,但在温州,却只有悲剧。

上海人通过离婚,想让自己背上更多的负债,心甘情愿被银行收高息。但这时的温州人民却视债务如瘟疫,视银行为鬼魅。

没有人想让债务近身,而当债务无法甩掉时,结局注定凄惨而悲凉,要么从这个世界上消失,要么死,要么坐牢。

2010年10月,绿城在温州瓯江边上的豪宅鹿城广场二手房售价达到了9-10万/平,市场供不应求。

8年后的今天,鹿城广场跌到了4-5万/平。在2008年,这里第一批房源开盘时,均价是4.5万/平。

就这样,经历了彷徨的10年之后,鹿城广场的房价又回到了开盘时的原点。

在今天看来,这就像是一个巨大的隐喻。作为中国炒房界的老祖宗,“炒房团”的大本营温州,以他失去的10年,给了中国楼市一个大大的警示!

2

在2000年之前的10年,是温州经济粗放式发展的黄金十年。

在这个时期,温州产生了永嘉桥头纽扣市场、乐清柳市五金电器市场、乐清虹桥综合农贸市场等十大专业市场,享誉中国。而这背后是几千个生产基地、十万个家庭作坊。

这一切都源于温州人对政策的灵敏嗅觉,做事的大胆作风,以及民间金融的发达。

转折发生在90年代末,因为消费升级,温州的作坊式生产已经跟不上时代的脚步,转型无力,温州人如同是走进了迷茫的十字路口,不知道何去何从。

就在这时,为了抵御亚洲金融风暴的影响,国务院决定将房地产作为经济发展的支柱产业,以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”来推动房产改革。

温州老板们跟着风向,使劲地嗅着自己灵敏的鼻子。然后迅速的行动起来。

1998年到2001年,在短短三年时间,在民间资本投入下,温州市区房价迅速从2000元/平方米左右,飙升到7000元/平方米,并以每年20%的速度递增。

从中国商品房全面入市的第一刻起,温州人便掌握了炒房的精髓。

2000年,乐清有六、七个做实业的老板,意识到买房能赚钱,就一起凑了2000万,集体炒房,之后房产迅速增值,几年时间赚了几个亿!

这如同一把重锤,击中了正处在彷徨之中的温州人。

意识这个名词,如同是猛鬼野兽,一旦觉醒,便再难归笼。在整整16年后,中国的老百姓也忽然领悟到了温州老板的“精髓”,一切如同大水漫过,便再也阻挡不住了。

2000年之后,是温州实业衰落的十年。但温州人从来都不担心。因为他们通过自身意识的觉醒,早已从实业脱离,投入到更广阔的天地之中。

相比于辛辛苦苦的加工制造和贸易,收割韭菜才是更高级、更刺激、也更激动人心的伟业!

钱锺书先生在1945年说过一句话:

他写围城,是想写一部分人性。只是人,具有无毛两足动物的基本特征。

一直到今天,这个世界所发生的一切,都只不过是一次又一次地在验证这句话的正确性。

3

在1998年金温铁路通车之前,温州去往杭州只能通过一条G104国道,因为要穿过连绵不断的大山,汽车要走整整13个小时。

这个时候,在省会杭州和温州之间,是充满隔阂的,温州人不愿意去杭州,而更愿意坐22个小时的轮船去上海。

在已经开始做加工厂和外贸生意的温州人来看,上海才算得上是大都市。温州的很多货物和原材料的进出,也是通过上海。

1997年,温州农民刘文闯进上海,在豫园小商品市场做小商品生意。在这里他认识了很多同乡。

温州人在外打拼,最大的特质就是团结,有福同享,有难同当。

2001年,在豫园小商品市场的温州商人经常提到在上海买房,以后一定会大发。

“谁谁谁去年在哪里买了一套房子,现在都涨了好多了”,这是当时整个市场里从早到晚,大家都讨论的话题。

人心是会最易蛊惑的,在赚更多的钱面前,没有人会足够的意志坚定。

刘文找到他的好友们,一起商量在上海买房赚钱。但朋友们并不认可,也并不觉得这事靠谱。

万一被套住怎么办?纷纷以资金有限为由推脱。

当时上海内环的房价3600一平,但这对于小本生意的商人来说,还是很大的一笔钱。小生意人不敢去做这么大的投资。

不识庐山真面目,只缘身在此山中。

就在上海内环房价3600的时刻,温州市区却已经超过了7000元。身在上海的温州人不知道这些意味着什么,但是在温州的温州人却知道。

2001年8月18日,温州第一个炒房团浩浩荡荡奔往上海。157人在三天之内便拿下100多套房子。

在上海的温州人开始慌了,迅速跟进,刘文的好友们被迫下了决心,全部开始了上海置业之路。

在这个世界上,很多事情往往并不由自己决定。乌合之众也从来都不是一个贬义词。

三年后,上海楼市出现了第一个暴涨行情,2004年内环均价6000,中环4000,外环2000。那个157人的炒房团赚了5000万。

而到了2007年,上海内环均价已经是20000,中环10000,外环6000。上海房子在短短6年间,已经历了2轮大涨,房价翻了4-5倍。

对于温州人来说,上海是一个流着糖与蜜的应许之地!她是这样的迷人。

在实业发展的黄金十年,上海用市场和港口哺育了温州商人。

在上海楼市起步的十年,上海又成了温州人的奶牛,纯白的鲜奶总是源源不断地被挤出来。

4

上海的鲜奶流进了温州。

从1998年开始,在经过了12年的坚挺之后,温州楼市在2010年迎来了最辉煌的时代。

2006年12月30日,绿城集团以33.333亿元的总价,拿下了温州瓯江边上一块地,后来绿城在这里规划了鹿城广场,350米的超高层被称为浙江第一高楼。

2008年,鹿城广场的配套住宅锦玉园开始销售,三栋楼为一线看江,另外两栋不看江,看江的住宅最小户型在400平以上,跃层户型则达到了850平,销售均价45000一平,当年售罄。

到了2009年,锦玉园的房价涨到了60000,涨的真是猛啊!

新闻说,温州楼市太妖,必跌!

结果到了2010年10月,锦玉园的二手房成交价突破了10万一平,新闻闭了嘴。

2010年,位于黄浦江畔的汤臣一品已经入市,均价12万一平,这是上海楼市的顶;钱塘江边上的钱江新城豪宅价格普遍在3万多一平,这是杭州楼市的顶;而位于瓯江边上的豪宅价格,达到了10万一平,这是温州楼市的顶。

2010年10月,那是温州楼市最顶峰的时刻,瓯江边10万,城市绿轴旁7万;老城的老破小价格也在3万之上。

温州人从来都看不起杭州,在90年代末,温州的有钱人开始将自己的孩子送出去读书,他们首选上海,然后北京,只有北上都够不着了,才会去杭州。

从2001年到2010年,杭州楼市也连涨10年,甚至连2008年的全球金融危机,都没能遏制杭州房价的脚步。

但后来发现,这和温州楼市比起来,只到温州的屁股,连腰都够不着。

温州当年的老破小就已经超过了杭州楼市的顶。

5

在今天看来,也许,正是上海房价的连续10多年的不断翻番,正是杭州房价的10年坚挺,正是温州楼市10年来的不断暴涨,给了温州人巨大的信心。

温州人民正在为他们更大的贪婪,使出洪荒之力,给自己加杠杆。

2010年5月,温州民间借贷利率高达6分,年利率72%,这已是崩盘的前兆,但并无人察觉。

他们在扫了上海,扫了深圳,扫了北京,扫了杭州之后,终于在自己的家乡温州,上演了最后的惊险一跃。

就在鹿城广场房价达到了10万一平之后不久,温州的杠杆链条终于扯出了自己的最后一点张力,然后蹦断了。

眼镜大王胡福林跑路,这如同一声惊雷,一场对于温州而言,具有毁灭性的民间借贷大崩盘汹涌而来!

2011年9月22日,温州9个老板一夜之间蒸发。此后的3-4年,越来越多的温州商人被追债,跑路、自杀。

一切如梦幻泡影,如雾亦如电。

温州楼市开始被彻底的挫骨扬灰。

炒房团也几乎全军覆没。房价如果没有涨,对炒房团而言就是亏,因为很多人是借钱在炒房,而利息是每月都要付的。

越是曾经炒房赚得多的人,就越敢放大杠杆,死得就越快。

2013年7月,温州法院进入司法处置程序的房产已经有1.8万套。

温州投资客开始大批甩卖手里的房子。

绿城鹿城广场从10万元/平方米跌回到了开盘价4.5万元。温州城市绿轴旁的富人区香缇半岛从每平方米7万跌到了3万元,就连老城区的老破小也无一例外的价格腰斩!

温州人开始迅速从各地抽离,抛房自救。那些温州人进入越深的城市,注定要承受更重的伤。

2011年,曾经10年未跌的杭州楼市第一次进入了寒冬。在2012年,杭州市场上流动的二手房,超过了80000套,尤以温州投资客盘踞的滨江区和经开区(下沙)跌得最凶!

在楼市的黄金十年,杭州人民被充分的保护和娇生惯养。当寒冬来临时,他们注定比别人伤得更深。

至今在中国楼市史上,杭州也是唯一一个楼市腰斩,连跌五年的省会城市。

后来,杭州赶上了国运,再次振作起来了。

2018年,上海黄浦江边,豪宅最高成交价达到了34万一平,杭州钱江新城,也达到了8万,而温州的瓯江边,仍然只有绿城鹿城广场锦玉园在唱独角戏,房价一直在4-5万之间徘徊。

就连2016年,那个举国如同吃了万艾可一般的坚挺时刻,温州楼市却再也没能振作起来。

6

温州人身上有很多优秀的品质,他们嗅觉灵敏、行动力强、充满魄力,在很长时间以来,这些品质和集体性格都是他们能成的重要原因。

但在中国,房子是比金钱更好的人性试金石。在中国,房子不只是住所,而是一种让人发狂的魅惑之物,有人上天堂,有人下地狱。

因为每个人都想成为食利者。这是一切后果的唯一原因。在这个世界上,因果从来都很分明。

在离开温州的最后一天,在和一位温州资深地产投资客聊天时,我问了他一个问题,如何看待眼下的中国楼市?

那天在瓯江边,在鹿城广场旁边的米房,伴着台风摩羯到来前夜的疾风骤雨,他望着瓯江对岸的大山,出神了好久,说出了一句让我震撼不已的话:

现在的中国楼市,和2010年10月的温州像极了!

2010年10月,正是温州楼市最巅峰的时刻,是瓯江边上的绿城豪宅卖到10万一平的时刻,是所有温州人都在疯狂加杠杆的时刻,是所有人都对楼市充满信心的时刻。

但短短一年后,温州楼市被挫骨扬灰,再也没有回过神来!

那一刻,我惊呆地立在风中,细思极恐到无法呼吸!

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